Данное исследование посвящено анализу влияния энергоэффективности зданий на рыночную стоимость квартир в кооперативной собственности («бостадсрэттер») в Швеции. В центре внимания — сертификаты энергетической эффективности зданий (СЭЭЗ), которые стали важным инструментом европейской политики в области энергосбережения и борьбы с изменением климата. Основная цель СЭЭЗ заключается в снижении информационной асимметрии между продавцами и покупателями недвижимости, делая прозрачными энергетические характеристики жилья. Предполагается, что более высокая энергоэффективность должна капитализироваться в цене продажи, так как она обещает будущие экономии на коммунальных платежах. Однако большинство предыдущих исследований фокусировалось на односемейных домах, оставляя без должного внимания квартиры в кооперативной собственности, которые составляют значительную часть шведского жилищного фонда.
В Швеции около 42% населения проживает в многоквартирных домах, из которых примерно 40% являются квартирами в кооперативной собственности. Эта форма владения имеет ключевое отличие от прямой собственности: юридическим владельцем является жилищный кооператив, а член кооператива получает право пользования конкретной квартирой. Критически важным фактором является то, что расходы на отопление для владельцев таких квартир обычно **включены в фиксированный ежемесячный взнос**, который платится кооперативу. Этот взнос, как правило, пересматривается редко, только на ежегодном собрании членов, и не зависит напрямую от индивидуального потребления энергии. Это существенно ослабляет экономические стимулы для потенциальных покупателей платить больше за энергоэффективную квартиру, поскольку они не смогут немедленно или напрямую воспользоваться преимуществами более низкого потребления энергии. Единственным прямым финансовым стимулом может быть «зелёная ипотека», которую некоторые банки предлагают со сниженной процентной ставкой при покупке жилья с высоким классом энергоэффективности (обычно A или B).
Именно эта особенность формирует гипотезу данного исследования: у покупателей квартир в кооперативной собственности мотивация платить премию за энергоэффективность ниже, чем у покупателей односемейных домов, где затраты на отопление напрямую ложатся на плечи владельца. Целью работы стало эмпирическое тестирование этой гипотезы путём анализа данных о сделках с квартирами в кооперативной собственности в шести крупнейших городах Швеции (Мальмё, Гётеборг, Линчёпинг, Стокгольм, Лулео и Умео) за 2019 год.
Для достижения цели авторы применили два основных подхода: **гедоническое моделирование ценообразования** и **методы сопоставления выборок** (propensity score matching и coarsened exact matching). Гедоническая модель позволяет выделить вклад отдельных характеристик жилья (включая энергоэффективность) в его общую цену, контролируя при этом другие факторы, такие как площадь, количество комнат, возраст здания, местоположение (по почтовым индексам) и размер ежемесячного взноса. Методы сопоставления были использованы для решения потенциальной проблемы систематической ошибки выборки (selection bias): энергоэффективные квартиры могут отличаться от менее эффективных не только по уровню энергопотребления, но и по другим скрытым характеристикам (например, быть новее, находиться в более благополучных районах), что могло бы исказить результаты обычной регрессии.
Анализ проводился по двум выборкам. В полной выборке энергоэффективность определялась количественно по показателю энергопотребления в кВт·ч/м². Квартира считалась энергоэффективной (HIGH), если её здание потребляло 75 кВт·ч/м² или меньше. Во второй, подвыборке, анализировалось влияние качественных классов СЭЭЗ (A–G), которые появились в Швеции только с 2014 года.
**Основные выводы исследования являются противоречивыми и неустойчивыми, что само по себе является важным результатом.**
В наиболее благоприятных сценариях, особенно при использовании базовой гедонической модели с детальным контролем местоположения (четырёхзначные почтовые индексы), было обнаружено положительное влияние энергоэффективности на цену. Размер премии («зелёной премии») для квартир в энергоэффективных зданиях составил приблизительно **0,8–1,2%** по сравнению с квартирами в менее эффективных зданиях. Для подвыборки с классами СЭЭЗ премия за самые высокие классы (A или B) была ещё выше — около **1,5%**. Этот эффект можно интерпретировать следующим образом: покупатель готов доплатить примерно 11 000 шведских крон (SEK) за каждый миллион SEK цены квартиры, если она находится в энергоэффективном здании.
Однако эти результаты оказались крайне чувствительными к методологии анализа. При переходе к **робастным регрессиям**, которые минимизируют влияние выбросов, премия снижалась до 0,7%, теряя статистическую значимость. Более того, при контроле дополнительных характеристик района (доходы, доля иностранцев, уровень аренды и т.д.) премия становилась статистически незначимой. Самые строгие проверки с помощью методов сопоставления выборок дали ещё более смешанные результаты. Метод сопоставления по склонности (PSM) показал премии, сопоставимые с базовыми гедоническими моделями (1,2–1,4%), но метод грубого точного сопоставления (CEM) вообще **не выявил статистически значимой премии** ни в одной из спецификаций модели.
Таким образом, главный вывод исследования заключается в том, что капитализация энергоэффективности в ценах на квартиры в кооперативной собственности **незначительна и неустойчива**. Хотя в некоторых моделях наблюдается небольшая премия, она исчезает при применении более сложных и надёжных методологических подходов. Это свидетельствует о том, что экономические стимулы для покупателей действительно слабы, как и предполагала гипотеза, из-за включения отопления в фиксированный взнос.
По сравнению с недавними исследованиями по односемейным домам в Швеции, где премия за энергоэффективность оценивалась в 3% и выше, результаты данной работы демонстрируют **значительно меньшую степень капитализации**. Это указывает на то, что эффект СЭЭЗ не является универсальным и сильно зависит от формы собственности и связанной с ней структуры затрат на энергию.
Политические последствия этих выводов весьма серьёзны. Если цель энергетических программ и СЭЭЗ состоит в стимулировании инвестиций в энергоэффективность через рынок недвижимости, то универсальные меры могут оказаться неэффективными. Для сегмента кооперативной собственности, где прямые выгоды от энергосбережения не очевидны для конечного потребителя, могут потребоваться **целевые меры**. Например, государственные субсидии на модернизацию систем отопления в старых кооперативных домах или налоговые льготы для кооперативов, внедряющих энергосберегающие технологии, могут быть гораздо более эффективными, чем надежда на то, что этот эффект будет полностью капитализирован в ценах на квартиры. Исследование подчёркивает необходимость дифференцированного подхода к политике энергоэффективности, учитывающего разные экономические стимулы различных групп участников жилищного рынка.
В Швеции около 42% населения проживает в многоквартирных домах, из которых примерно 40% являются квартирами в кооперативной собственности. Эта форма владения имеет ключевое отличие от прямой собственности: юридическим владельцем является жилищный кооператив, а член кооператива получает право пользования конкретной квартирой. Критически важным фактором является то, что расходы на отопление для владельцев таких квартир обычно **включены в фиксированный ежемесячный взнос**, который платится кооперативу. Этот взнос, как правило, пересматривается редко, только на ежегодном собрании членов, и не зависит напрямую от индивидуального потребления энергии. Это существенно ослабляет экономические стимулы для потенциальных покупателей платить больше за энергоэффективную квартиру, поскольку они не смогут немедленно или напрямую воспользоваться преимуществами более низкого потребления энергии. Единственным прямым финансовым стимулом может быть «зелёная ипотека», которую некоторые банки предлагают со сниженной процентной ставкой при покупке жилья с высоким классом энергоэффективности (обычно A или B).
Именно эта особенность формирует гипотезу данного исследования: у покупателей квартир в кооперативной собственности мотивация платить премию за энергоэффективность ниже, чем у покупателей односемейных домов, где затраты на отопление напрямую ложатся на плечи владельца. Целью работы стало эмпирическое тестирование этой гипотезы путём анализа данных о сделках с квартирами в кооперативной собственности в шести крупнейших городах Швеции (Мальмё, Гётеборг, Линчёпинг, Стокгольм, Лулео и Умео) за 2019 год.
Для достижения цели авторы применили два основных подхода: **гедоническое моделирование ценообразования** и **методы сопоставления выборок** (propensity score matching и coarsened exact matching). Гедоническая модель позволяет выделить вклад отдельных характеристик жилья (включая энергоэффективность) в его общую цену, контролируя при этом другие факторы, такие как площадь, количество комнат, возраст здания, местоположение (по почтовым индексам) и размер ежемесячного взноса. Методы сопоставления были использованы для решения потенциальной проблемы систематической ошибки выборки (selection bias): энергоэффективные квартиры могут отличаться от менее эффективных не только по уровню энергопотребления, но и по другим скрытым характеристикам (например, быть новее, находиться в более благополучных районах), что могло бы исказить результаты обычной регрессии.
Анализ проводился по двум выборкам. В полной выборке энергоэффективность определялась количественно по показателю энергопотребления в кВт·ч/м². Квартира считалась энергоэффективной (HIGH), если её здание потребляло 75 кВт·ч/м² или меньше. Во второй, подвыборке, анализировалось влияние качественных классов СЭЭЗ (A–G), которые появились в Швеции только с 2014 года.
**Основные выводы исследования являются противоречивыми и неустойчивыми, что само по себе является важным результатом.**
В наиболее благоприятных сценариях, особенно при использовании базовой гедонической модели с детальным контролем местоположения (четырёхзначные почтовые индексы), было обнаружено положительное влияние энергоэффективности на цену. Размер премии («зелёной премии») для квартир в энергоэффективных зданиях составил приблизительно **0,8–1,2%** по сравнению с квартирами в менее эффективных зданиях. Для подвыборки с классами СЭЭЗ премия за самые высокие классы (A или B) была ещё выше — около **1,5%**. Этот эффект можно интерпретировать следующим образом: покупатель готов доплатить примерно 11 000 шведских крон (SEK) за каждый миллион SEK цены квартиры, если она находится в энергоэффективном здании.
Однако эти результаты оказались крайне чувствительными к методологии анализа. При переходе к **робастным регрессиям**, которые минимизируют влияние выбросов, премия снижалась до 0,7%, теряя статистическую значимость. Более того, при контроле дополнительных характеристик района (доходы, доля иностранцев, уровень аренды и т.д.) премия становилась статистически незначимой. Самые строгие проверки с помощью методов сопоставления выборок дали ещё более смешанные результаты. Метод сопоставления по склонности (PSM) показал премии, сопоставимые с базовыми гедоническими моделями (1,2–1,4%), но метод грубого точного сопоставления (CEM) вообще **не выявил статистически значимой премии** ни в одной из спецификаций модели.
Таким образом, главный вывод исследования заключается в том, что капитализация энергоэффективности в ценах на квартиры в кооперативной собственности **незначительна и неустойчива**. Хотя в некоторых моделях наблюдается небольшая премия, она исчезает при применении более сложных и надёжных методологических подходов. Это свидетельствует о том, что экономические стимулы для покупателей действительно слабы, как и предполагала гипотеза, из-за включения отопления в фиксированный взнос.
По сравнению с недавними исследованиями по односемейным домам в Швеции, где премия за энергоэффективность оценивалась в 3% и выше, результаты данной работы демонстрируют **значительно меньшую степень капитализации**. Это указывает на то, что эффект СЭЭЗ не является универсальным и сильно зависит от формы собственности и связанной с ней структуры затрат на энергию.
Политические последствия этих выводов весьма серьёзны. Если цель энергетических программ и СЭЭЗ состоит в стимулировании инвестиций в энергоэффективность через рынок недвижимости, то универсальные меры могут оказаться неэффективными. Для сегмента кооперативной собственности, где прямые выгоды от энергосбережения не очевидны для конечного потребителя, могут потребоваться **целевые меры**. Например, государственные субсидии на модернизацию систем отопления в старых кооперативных домах или налоговые льготы для кооперативов, внедряющих энергосберегающие технологии, могут быть гораздо более эффективными, чем надежда на то, что этот эффект будет полностью капитализирован в ценах на квартиры. Исследование подчёркивает необходимость дифференцированного подхода к политике энергоэффективности, учитывающего разные экономические стимулы различных групп участников жилищного рынка.